시험 팁: 세부 주택 수·중과율·배제 요건은 매년 바뀌므로 유형만 고정하고 숫자는 조문을 엽니다.
핵심
주택 취득 중과는 주택 수·조정대상지역·법인 여부가 축이다. 구체 배율은 조문·고시로 확인하고 단정하지 않는다.
일시적 2주택 중과 배제는 종전 주택 처분 기한 충족이 핵심이다.
골프장 등 사치성 재산 중과 유형을 일반 중과와 함께 둔다. 예외와 원칙을 함께 본다.
용어
중과세
중과세는 일반세율보다 높은 세율을 매기는 특례다. 별장·고급주택·다주택 등 사치·투기 억제가 목적 골격이다. 대상·배제·세율은 개정 빈번하므로 숫자를 외우지 말고 그해 지방세법·지특법을 확인한다. 중과를 비과세·감면과 같은 말로 쓰거나 중과 배제(일반세율 유지)와 효과를 바꾸면 틀린다. 영어는 heavy taxation이다. 구체 율은 조문 확인이 필요하다.
주택 중과
다주택자·법인이 주택을 취득할 때 일반세율보다 높은 중과세율을 본세에 매기는 제도다. 일시적 2주택·중과 배제는 같은 축의 예외이고 사치성 재산 중과와는 대상이 갈린다. 중과 배수·주택 수·지역 요건은 개정되므로 지방세법 조문을 확인하고 숫자를 단정하지 않는다. 1주택 일반세율을 중과로 부르거나 부가세만 올린다고 적은 선지를 버린다. 다주택·법인 주택 취득에 높은 본세율을 매기는 제도다(영어 housing surtax). 배수는 조문 확인이 필요하다.
일시적 2주택
1주택자가 새 주택을 산 뒤 종전 주택을 법정 기한 안에 처분하면 중과를 적용하지 않는 특례다. 세컨드홈·인구감소지역 배제와 요건이 다르고 사치성 재산 중과와도 취지가 갈린다. 처분 기한·세대 요건은 시행령을 보고 기한을 안 채워도 자동 배제된다고 적지 않는다. 3주택 이상을 일시적 2주택으로 부르거나 처분 없이 중과가 풀린다고 단정한 선지를 버린다. 새 주택 취득 후 종전 주택을 기한 내 처분하면 중과를 빼는 특례다(영어 temporary two-home rule). 기한은 조문 확인이 필요하다.
사치성 재산
고급주택·별장·회원제 골프장처럼 사치성으로 보아 취득세를 중과하는 재산이다. 다주택·법인 주택 중과와 대상이 다르고 일반 아파트를 사치성으로 단정한 선지를 버린다. 고급주택 가액·면적 기준은 2026 개정으로 정비된 취지이므로 현행 지방세법 조문을 다시 본다. 회원제 골프장 승계취득 중과 확대와 같은 축으로 읽되 배수는 적지 않는다. 고급주택·별장·회원제 골프장 등 중과 대상이다(영어 luxury property). 기준은 조문 확인이 필요하다.
시험 포인트 · 주택 수, 조정대상지역, 고급주택·별장·골프장. 선지에서 가까운 개념과 구분한다.
가변
비과세·과세 제외
형식적 취득·신탁·공유 분할. 비과세≠감면·과세제외 구분.
형식적 취득신탁공유물 분할환지상속
형식상 취득처럼 보여도 과세하지 않는 경우(공유물 분할의 지분 범위, 환지·신탁의 일정 단계 등)가 있습니다. 상속은 포괄승계라도 취득세 과세·비과세·감면이 원인별로 갈립니다. 신탁에서는 위탁자·수탁자 등기 전후 납세의무자 이전이 쟁점입니다.
왜 중요한가: 「무조건 비과세」 단정이 가장 흔한 오답입니다. 유형별 도식이 필요합니다.
가까운 개념: 신탁(위탁자·수탁자 등기 전후 납세의무자), 형식적 취득, 공유물 분할.
시험 팁: 유형별로 도식을 그려 두면 선지가 갈립니다. 신탁 납세의무자 이전을 특히 주의하세요.
핵심
형식적 취득은 유형별로 비과세·과세 제외가 갈린다. 실질 취득과 한 선지에 합치지 말고 조문을 확인한다.
신탁 취득은 등기 전후 납세의무자 귀속이 쟁점이다. 위탁자·수탁자를 무조건 한쪽으로 단정하지 않는다.
취득세 비과세를 무조건·영구로 단정하는 선지는 오답이다며, 선지에서 가까운 개념과 구분한다.
용어
비과세
비과세는 세법이 처음부터 과세대상으로 삼지 않아 세액이 발생하지 않는 구조이다. 감면은 과세한 뒤 요건을 채우면 세액을 줄이고, 위반 시 추징이 따른다. 「감면=비과세」로 단정하거나 중과 배제와 같은 단계로 읽으면 틀린다. 과세 면제·비과세를 한 칸에 두고 사후관리가 같다고 적은 선지도 요건·추징 축을 섞은 것이다. 영어는 tax exemption(비과세)으로 처음부터 과세 대상에서 뺀다. 감면과 가른다.
형식적 취득
등기 명의만 바뀌고 실질 소유가 그대로인 이전으로, 비과세되거나 낮은 세율이 붙는 유형이다. 유상 매매·증여 등 실질 승계취득과 원인을 가르고 공유물 분할을 전액 비과세로 단정하지 않는다. 신탁 이전·환매가 전형이며 범위는 지방세법 조문으로 확인한다. 형식적 취득을 사실상 취득과 같은 말로 묶은 선지를 버린다. 명의만 바뀌고 실질 소유는 그대로인 이전이 전형이다(영어 formal acquisition). 범위는 조문 확인이 필요하다.
신탁
위탁자가 수탁자에게 재산을 맡기는 관계로, 수탁자 명의 이전은 형식적 취득으로 보는 경우가 많다. 위탁자 지위가 바뀌면 새 위탁자가 취득한 것으로 볼 수 있어 수탁자 등기를 항상 유상 승계로 단정하지 않는다. 종류별 납세자 전환 시점은 등기 전후를 조문으로 가른다. 공유물 분할이나 환매 이전과 원인을 한 칸에 묶어 전액 비과세로 단정하지 않는다. 위탁자가 수탁자에게 재산을 맡기는 관계다(영어 trust). 형식적 취득 여부는 조문 확인이 필요하다.
공유물 분할
공유자가 자기 지분 범위에서 특정 부분을 단독 소유로 나누는 취득이다. 지분을 넘는 부분은 유상 취득·교환으로 보고 매매·증여와 이름을 섞지 않는다. 분할 세율은 일반 승계와 다르니 지방세법 조문을 확인하고 초과분까지 비과세로 단정하지 않는다. 공유물 분할을 형식적 취득의 전액 면제와 같은 칸에 두지 않는다. 공유 지분을 단독 소유로 나누는 취득이다(영어 partition of co-owned property). 세율은 조문 확인이 필요하다.